De las promociones premium

        Llevo tiempo sin escribir, no encuentro temas para los que en momentos delicados, como los de hoy, pueda y deba hacerlo. Es una responsabilidad. Por ello lo hago aquí y sobre el mundo al que me dedico. En los últimos meses, las noticias y da igual el medio, nos están recordando que el mercado inmobiliario está lentamente resurgiendo. Hoy estoy empezando y me siento a comparar estos momentos a aquellos cuando en los noventa del siglo pasado era novato. Entonces, veníamos de una crisis en donde los bancos restringieron el crédito por las condiciones del mercado. Hoy, en gran parte, la crisis, y no entro en sus causas, es financiera pura. Esto hace que la vuelta de la actividad promotora haya sido distinta.

        Si, hoy se promueve diferente. Los bancos, y con tipos reales casi negativos, miran más el riesgo que el beneficio del apalancamiento. Entonces preferían promociones donde se repartiese el riesgo en cuanto más partícipes mejor. Casi daba igual su perfil, si el importe de la hipoteca era pequeño servía. Hoy sólo dan dinero a quienes esencialmete no lo necesitan. Esto tiene sus consecuencias.

       Hace años, la recuperación de la construcción venía de primero las VPO y despues la renta libre, muchas veces en suburbios. Hoy empezaron en vehículos de inversión en pleno corazón de lo mejor del barrio de Salamanca. Antes, era un negocio bancario, hoy son un negocio para que los bancarios no pierdan sus mejores cuentas. Éstos no pueden ofrecerles productos razonables para los apetitos exigentes, así, ofrecen a los que invierten negocios donde se sienten más seguros conociendo, aunque sea de lejos, a sus teóricos clientes. Antes, se promovía en todas partes, muchas veces sin sentido, sobre todo inmobiliario, creabas tu propia demanda a base de precios bajos. Hoy todos queremos lo mismo, esa corta clase media alta que ha sobrevivido a la crisis. No veo, ni de cerca, la promoción de vivienda para las clases más humildes. espero, y deseo, al menos, la misma para la clase media baja, la que más lo necesita y más volumen genera. Las premium nos pueden hacer vivir a unos cuantos, unos cuantos años, pero Marbellas, Valdemosas y barrios como los de antes, eran, son y serán para unos pocos, pero sobre todo, no asientan una industria.

¿Porqué se sigue promoviendo?

     Aunque los sintomas de la rercuperación parece notarse cada día con más fuerza la percepción de que el mercado de vivienda nueva esta muerto es generalizada. No pretendo abrumar con cifras y mas aún cuando los números generales del sector me parecen falsas por incongruentes. Por ejemplo, no considero lo mismo una villa en Marbella que un piso en el extrarradio de Madrid, ni los promueven las mismas personas, ni los ciclo que rigen sus nichos de mercado son similares. La verdad es que las estadísticas que han dejado la crisis son monstruosas, en 2012, último año que tiene estudiado el INE, se empezaron sólo un 10% de las comenzadas cinco años antes. Esto muestra un sector casi inexistente, piensen que en ese año se empezaron poco más de 60.000 y se vendieron más de 150.000 viviendas nuevas. Pero a éste dato significativo, hay que sumar además, que desde que un promotor decide emprender un nuevo proyecto hasta que este se pone a la venta pasan meses, en algún caso más de un año. Por todo ello, el parque de vivienda nueva va descendiendo desde 2009 y se ha acelerado el año pasado y este.

     Pero siguen quedando un montón, en Seseña, miles. Si me leísteis la semana pasada ya hablaba yo de mi primer principio de la inmobiliaria: las casas no se mueven. Por ello, el parque de vivienda nueva en venta en la localidad toledana multiplica por 10 o por 20 el de Madrid capital. Como el de Manilva al de Marbella. Este preámbulo me lleva al meollo del artículo de hoy. Al haber bajado tanto el precio de la vivienda, en la mayoría de casos estamos por debajo del 50% de hace 7 u 8 años, muchas familias se pueden plantear comprar una casa mejor en donde vivir. Lo que ocurre es que casí todos queremos vivir en la plaza del pueblo o cerca. Eso hace que en los centros de las ciudades y en las zona de costa exclusivas, las existencias de vivienda están en mínimos, por lo que se está promoviendo y se hará aún más. Por todo esto los precios en según que zonas empiezan a subir, Ha cambiado el comprador, eso si, que ya no es  inversor, sino que va a usar la vivienda adquirida, por lo que también la tipología ha variado, las primeras que se venden son de tres y cuatro dormitorios cuando antes se compraba por metro, y cuantos menos mejor.

        Adquirir una vivienda sobre planos tiene ciertas ventajas y como todo en la vida, algún riesgo, aunque hoy en día mas limitado. Las entidades financieras, salvo para las de sus inmobiliarias, llevan a rajatabla la norma de financiar el 80% del valor de la compraventa. Adquiriendo sobre planos, especialmente al principio, ese importe se puede poner durante la ejecución de la obra, facilitandose la operación. El riesgo esencialmente es que la imagen de la casa que uno se hace al comprar con la documentación que se tiene no corresponda con la realidad a la entraga de llaves, pues hoy en día el control de los bancos sobre los promotores es muy superior al del boom de hace años. Humildemente creo que es un gran momento para comprar sobre todo en buenas zonas, que como siempre serán las que tienen y tendrán más recorrido. No digo con esto que volvamos a ver las ciudades llenas de grúas, ni mucho menos que se vayan a vender todas las casas del Pocero, pero si tuviera dinero suficiente hoy compraría en el centro de mi pueblo...

      

El mercado hoy

        Decíamos ayer que escribiríamos lo que de corazón pienso. Empezare por una semblanza general de como veo el sector. En siete años de crisis han cambiado muchas cosas aunque las principales no tanto. Para mi la primera lección que debe aprender un inmobiliario es de perogrullo pero muchos parecen olvidarse: los inmuebles no se mueven. Esto se ha hecho aún más evidente en esta crisis. En los mejores lugares de la ciudad siempre se ha vendido. Incluso en el barrio de Salamanca o en Marbella se empezaron a construir nuevos proyectos desde muy pronto en la crisis. El clásico location, location, location del realtor tiene si cabe mayor importancia hoy en día. Después de años sin construir en casi toda España encontramos zonas donde queremos vivir donde falta vivienda, en otros, que suele ser donde nadie quiere ir, sobrará durante años.

       Desde este punto de partida tendremos que aproximarnos al sector de distinta forma. Si somos particulares dependerá de si queremos usar el inmueble o alquilarlo. En el primer caso encontraremos una gran disparidad de precios que nos puede hacer dudar. Mi consejo siempre será que compren bueno si pueden pagarlo, si no, que alquilen lo más barato posible. Si se compra en mala zona puede que no se revalorice durante años. En el segundo más aún, no se dejen engañar por un precio ridículo, si no se alquila la rentabilidad será negativa. Con los profesionales se amplifica, nunca será lo mismo vender o alquilar 20 que una. Además se encontrará el problema de la financiación que será vinculada a ventas reales. Por otro lado el comprador de vivienda nueva tendrá como aliado al banco que va a fiscalizar hasta el último céntimo que entrega al promotor para garantizar el buen fin del proyecto.

        En definitiva los vientos de la recuperación nos acarician la cara espero que para quedarse como los alisios. No se si estamos como en 1995 frente a un período prolongado de crecimiento del mercado generalizado o tendremos que ser francotiradores. Si es lo primero no les haré falta, si es el segundo, humildemente párense a leerme y consultarme. La lectura es gratis la consulta... depende.  

El amable inmobiliario

           Empiezo este nuevo blog con la intención de compartir con quien quiera leerme algunos pensamientos sobre lo que más se. Pisos, casas, fincas, escribiré de todo lo que se me ocurra. No intentaré vender pero quien lo quiera hacer quizás deba tener en cuenta lo que venga en el futuro en este blog. Estamos en 2015 y salvo detalles catalanes los tiempos me recuerdan cuando yo empezaba allá en los 90. No creo que se vaya a copiar el boom de entonces, pero también se que no hemos aprendido mucho de la crisis y la codicia sigue anidando en nuestro corazones. Sin más espero publicar pronto el primer artículo y que lo leáis.